Wat een bouwkundige keurder wel en niet kan vaststellen

do 8 okt, 07:39 Zakelijk nieuws landelijk

Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie: de keurder beoordeelt wat op de dag van de keuring zichtbaar en bereikbaar is, zonder iets open te maken. Dat levert een betrouwbaar beeld op van de zichtbare staat van de woning, maar geen garantie dat er achter muren of onder vloeren niets speelt. Wie dat verschil kent, leest het rapport beter en weet wanneer aanvullend onderzoek verstandig is.

Waarom de keurder niets openmaakt
De keurder breekt niets open en haalt geen afwerking weg. Dat kan ook niet anders, want de woning is op dat moment meestal nog eigendom van de verkoper, en die zit niet te wachten op schade aan zijn huis. De inspectie gebeurt daarom met het blote oog en met meetapparatuur die de constructie intact laat, zoals een vochtmeter.

Dat betekent in de praktijk dat de keurder het dak meestal vanaf de grond of via een dakraam beoordeelt, en de kruipruimte alleen bekijkt als die via een luik toegankelijk is. Is een deel van de woning niet bereikbaar, dan staat dat als voorbehoud in het rapport. Zo weet je precies welk deel van het oordeel op eigen waarneming berust.

Wat de keurder wél ziet
Een ervaren keurder haalt veel informatie uit wat zichtbaar is. Denk aan houtrot in kozijnen of scheurvorming in de gevel. Ook vochtplekken op muren en plafonds vallen de keurder op. Het rapport beschrijft die bevindingen en geeft een indicatie van de herstelkosten, uitgesplitst naar wat direct aandacht vraagt en wat op termijn speelt.

Daarmee is het rapport vooral een hulpmiddel om te onderhandelen en te budgetteren. Je weet welke kostenposten er op korte termijn aankomen en kunt die meenemen in je bod of in je financiering.

Wat buiten beeld blijft
Alles wat aan het zicht onttrokken is, valt buiten de visuele inspectie. Zo zijn leidingen in muren en de fundering onder de grond zonder specialistisch onderzoek niet te beoordelen. Dat geldt ook voor de isolatie in de spouw, de ruimte tussen de binnen- en de buitenmuur. De keurder kan wel zichtbare signalen benoemen die op een probleem in die verborgen delen wijzen, maar velt daarover geen definitief oordeel.

Een scheur in de gevel is daarvan een goed voorbeeld. Die kan onschuldig zijn, bijvoorbeeld door het natuurlijke werken van het gebouw, de kleine bewegingen die elke constructie maakt. Maar de scheur kan ook samenhangen met een verzakking. Welke van de twee het is, valt vanaf de buitenkant niet met zekerheid te zeggen. In dat geval adviseert de keurder vervolgonderzoek, zodat je niet op een aanname hoeft te beslissen.

Vervolgonderzoek bij twijfel
In Amsterdam en omgeving staan veel oudere panden op houten funderingspalen, en juist de fundering is bij een visuele inspectie niet te zien. Bij signalen van verzakking is funderingsonderzoek dan de logische vervolgstap, net zoals vochtonderzoek dat is bij terugkerende vochtplekken zonder duidelijke oorzaak. Een bureau zoals Keuringsdienst voor Wonen heeft die specialismen onder één dak, zodat een keuring en een vervolgonderzoek in één opdracht gecombineerd kunnen worden.

De keuring in het koopproces
Als koper heb je een onderzoeksplicht: je wordt geacht de staat van de woning te onderzoeken voordat je tekent. Een keuringsrapport laat zien dat je die plicht serieus hebt genomen, en dat weegt mee als er na de overdracht toch een gebrek opduikt.

Veel kopers nemen een Bouwkundige keuring daarom als ontbindende voorwaarde op in het koopcontract. Blijkt uit het rapport dat de herstelkosten boven een afgesproken grens uitkomen, dan kun je van de koop afzien of opnieuw onderhandelen over de prijs.

Het is daarom verstandig de keuring ruim binnen de termijn van de ontbindende voorwaarde te plannen, zodat er tijd overblijft om het rapport te lezen en bij twijfel vervolgonderzoek te laten doen. Dan neem je de beslissing over de grootste aankoop van je leven op basis van wat er feitelijk is vastgesteld.